Привет, Гость ! - Войти
- Зарегистрироваться
Персональный сайт пользователя Эдуард Королев: snbcru.www.nn.ru  
пользователь имеет статус «трастовый»
портрет № 281881 зарегистрирован более 1 года назад

Эдуард Королев

он же Korolev AS по 01-02-2014
он же Эдуард Королев по 13-01-2014
он же Эдуард Королев по 18-12-2013
он же AVSMELO по 10-10-2011
настоящее имя:
Эдуард Королев
популярность:
29192 место -14↓
рейтинг 465 ?
Портрет заполнен на 75%

    Статистика портрета:
  • сейчас просматривают портрет - 0
  • зарегистрированные пользователи посетившие портрет за 7 дней - 7

Отправить приватное сообщение Добавить в друзья Игнорировать Сделать подарок
Блог   >  

Анализ рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода, ноябрь 2013 года

  29.01.2015 в 17:04   1114  

Анализ рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода, ноябрь 2013 года
Просмотреть или сохранить оригинал: Анализ рынка коммерческой недвижим...

Источник: www.soveto.ru

1. Основные тенденции отечественного рынка коммерческой недвижимости

На рынке инвестиций в недвижимость по – прежнему наблюдается позитивная динамика, и замедление роста экономики России не оказало влияния на активность инвесторов.
По итогам первых трех кварталов 2013 года российский рынок инвестиций в недвижимость показал рост активности (+1,3%) в сравнении с соответствующим периодом прошлого года, несмотря на замедление роста экономики.
Общий объем вложений в недвижимость России составил $5,3 млрд., в том числе $1,5 млрд. были инвестированы в третьем квартале (снижение на 37,8% к аналогичному периоду 2012 года).
Доля иностранного капитала за 9 месяцев текущего года оказалась выше в два раза, чем в соответствующем периоде прошлого года.
По предварительным подсчетам Jones Lang LaSall, присутствие иностранных участников на рынке выросло с 19% за 9 месяцев 2012 до 42% в соответствующем периоде 2013 года. Данную ситуацию пока нельзя назвать тенденцией, но она отражает положительную динамику для всего рынка.
Интерес инвесторов был по – прежнему сосредоточен в офисном и торговом сегментах рынка: их доли в 1 – 3 кварталах 2013 года в общем объеме вложений составили 38% и 35%, соответственно.
За девять месяцев доля складов в общем объеме инвестиций увеличилась до 17% по сравнению с 10% в соответствующем периоде 2012 года.
Активность на региональных рынках увеличилась в течение третьего квартала, составив 20% от общего объема сделок. Несмотря на то, что большая часть инвестиций по – прежнему приходится на Москву (73% от общего объема), наблюдается рост активности в регионах. Инвестиции в «нестоличные» города составили $299 млн., или 20% от общего объема сделок 3-го квартала текущего года по сравнению с 13% в прошлом квартале.
Большие сделки (>$300 млн.) стали присущи российскому рынку. Размер сделок на рынке инвестиций в недвижимость уже на протяжении долгого времени сохраняется на высоком уровне – в последние три года доля сделок выше $300 млн. в среднем держится на уровне 50% от всего объема. Это стало возможным, благодаря доступности финансирования и стабильности интереса со стороны инвесторов.
Таким образом, эксперты выделюет следующие основные тенденции на российском рынке коммерческой недвижимости:
инвестиции в недвижимость России за три квартала 2013 года сопоставимы по объемам соответствующего периода прошлого года;
продолжается рост инвестиционной активности в регионах России;
офисный и торговый сегменты рынка остаются в приоритете у инвесторов, на их долю пришлось 38% и 35% от общего объема с начала года, соответственно;
доля складского сектора выросла до 17%;
доля иностранного капитала составила 42% от общего объема инвестиций за 9 месяцев 2013 года.

2. Рынок офисной недвижимости города Нижнего Новгорода

Структура предложений продаж на рынке офисной недвижимости города Нижнего Новгорода имеет ассиметричную форму: 67% всех предложений расположено в верхней части города, а 33% в нижней части города. Это обусловлено приоритетным статусом центра города как центра деловой активности. В верхней части города сосредоточено наибольшее количество офисных объектов и бизнес – центров, большинство из которых находится в центре города.
Рынок офисных помещений на начало 2013 года в городе Нижнем Новгороде насчитывал около двух миллионов квадратных метров.
Территориально структура предложений продаж на нижегородском рынке офисной недвижимости в октябре 2013 года представлена в диаграмме ниже. Как видно из приведенной ниже диаграммы, доля Нижегородского района в общем объеме предложений составляет 45%.
Ценовая ситуация по административным районам города Нижнего Новгорода была неоднородна – как в сравнении друг с другом, так и внутри отдельно взятого района.
Офисы в Нижегородском районе в октябре 2013 года предлагались дороже, чем в других районах города.
Поскольку разброс удельных цен предложений весьма значителен (выборка не однородная), для данной совокупности были рассчитаны медианные значения.
Соотношение предложения объектов в аренду и на продажу офисной недвижимости Нижнего Новгорода выглядит следующим образом: 52% общего объема составляют объекты, выставленные на продажу, 48% – в аренду.
В целом по городу в октябре текущего года офисы сдавались в аренду в среднем по 692 руб./кв. м в месяц; медианное значение составило 616 руб./кв. м в месяц.
В Нижегородском районе ставки аренды – традиционно самые высокие в городе.
Структура предложений аренды на рынке офисной недвижимости по городу Нижнему Новгороду в октябре текущего года выглядела следующим образом: 70% предложений в аренду приходилось на верхнюю часть города, 30% – на заречную часть города.
Доля Нижегородского района в общем объеме предложений в аренду по городу – наибольшая и составляет 53%; для сравнения – на долю Канавинского и Советского районов приходится по 12%.
Разумеется, самыми дорогими и востребованными всегда были и остаются офисы «красной линии», которые находятся либо непосредственно рядом с остановкой общественного транспорта или станцией метро либо в пределах нескольких метров.
Причем важно и расположение офиса в данном доме: офис, у которого вход со двора, может быть в два раза дешевле, чем офис в том же здании, у которого вход с улицы. Многие арендаторы пользуются такой особенностью рынка и экономят немалую сумму денег, даже с учетом того, что они тратят на установку указателя.
Если помещение находится в бизнес – центре, то при прочих равных условиях выше ценятся офисы, которые имеют отдельный вход – так клиенту легче ориентироваться в здании.
Предпочтения предпринимателей в данном сегменте рынка в плане аренды или покупки помещений, по мнению экспертов, делятся следующим образом. Для семейного бизнеса (туристическое или event – агентство) руководители стараются купить небольшой офис, крупный бизнес, чаще всего, берет помещения в аренду.

3. Рынок торговой недвижимости города Нижнего Новгорода

В сегменте торговой недвижимости в 2012 году было построено 155 тысяч квадратных метров торговых площадей, самый большой прирост был отмечен в Канавинском и Ленинском районах города. В 2013 году намечен ввод в эксплуатацию еще девяти торговых центров (ТЦ).
Обеспеченность торговыми площадями в Нижнем Новгороде составляет 410 кв. м на тысячу человек (средняя позиция среди крупных городов России), в Москве этот показатель ниже – 300 – 310 кв. м, а в таких городах, как Санкт – Петербург, Казань и Краснодар, выше – порядка 600 кв. м на 1000 человек.
В настоящее время в городе функционирует более 50 крупных объектов торговли, в том числе, 6 торгово – развлекательных центров с современными формами и методами торговли (гипермаркеты, супермаркеты, зоны фуд – корта) и широким спектром дополнительных услуг (многозальные кинотеатры, детские парки развлечений, спортивные клубы, автостоянки и др.).
Для нижегородского рынка торговой недвижимости характерен географический дисбаланс с точки зрения расположения предприятий торговли. В центре практически каждого района города есть супер – и гипермаркеты, универмаги, однако по – прежнему сохраняются микрорайоны, где совершенно не развита торговля. Данное обстоятельство во многом обуславливается тем, что торговля традиционно сосредотачивалась в верхней части Нижнего Новгорода, где выше покупательская способность жителей и, соответственно, уровень их запросов.
Действующие торговые центры сосредоточены на важных связующих транспортных артериях и в центрах густонаселенных районов города Нижнего Новгорода.
Наибольшее количество торговых площадей традиционно предлагалось в Нижегородском районе города.
В разных частях Нижнего Новгорода для торговой недвижимости справедливы два общих принципа ее территориальной организации:
объекты, сосредоточенные на локальном участке территории с высокой степенью концентрации, образует единую торговую зону;
объекты, расположенные с высокой степенью концентрации вдоль одной улицы, образуя так называемый торговый коридор. Свои торговые зоны присутствуют во всех административных районах города.
Наибольшая степень концентрации предложений объектов торговой недвижимости характерна для Нижегородского, Канавинского и Советского районов города.
Структура предложений на продажу торговой недвижимости города Нижнего Новгорода имеет ассиметричную форму: 67% всех предлагаемых на продажу объектов расположено в верхней (нагорной) части города, 33% – в заречной (нижней) части Нижнего Новгорода.
Торговая недвижимость – самый доходный и наиболее привлекательный для девелоперов сегмент рынка коммерческой недвижимости.
В октябре 2013 года средняя цена предложения торговой недвижимости в целом по городу Нижнему Новгороду составила 71 437 рублей за один квадратный метр, медианное значение составило 65 625 руб./кв. м.
Среднее значение ставки аренды для торговых помещений в целом по городу Нижнему Новгороду в октябре текущего года составила 996 рублей за один квадратный метр в месяц, медианное – 800 руб./кв.м в месяц.
Ценовая ситуация, сложившаяся на рынке аренды торговых площадей схожа с ситуацией на рынке офисных помещений, за исключением того, что на периферии города, в спальных районах, торговые площади небольших размеров также пользуются спросом.
Максимальные цены – в центре города или района, в престижных районах, минимальные – на окраинах города и в непрестижных районах. Спрос на торговые помещения в городе достаточно высок.
Структура предложений аренды на рынке торговой недвижимости в целом по городу следующая: 69% выставленных объектов располагалось в верхней части города Нижнего Новгорода и 31% – в заречной.
Доля Нижегородского района в общем объеме предложений торговой недвижимости в аренду в октябре 2013 года составила 53%; на долю Канавинского и Советского районов пришлось по 12% каждый.
В структуре рынка торговой недвижимости города Нижнего Новгорода соотношение предложения аренды и продажи выглядела следующим образом: 59% предложений на продажу и 41% предложений в аренду.
Максимальные цены – в центре города или района, в престижных районах, минимальные – на окраинах города и в не престижных районах.
Нижегородские участники рынка недвижимости отмечают, что в таком сегменте как аренда, наибольшим спросом пользуются торговые помещения площадью 70 – 150 кв. м; в секторе купли – продажи в цене небольшие (50 – 100 кв. м) торговые помещения.

4. Рынок производственнно – складской недвижимости города Нижнего Новгорода

Город Нижний Новгород исторически сложился как один из ведущих промышленных и научных центров России. Промышленный потенциал города представлен порядка 1150 крупными, средними и малыми предприятиями обрабатывающих производств.
Рынок индустриальной недвижимости Нижнего Новгорода, как и многих других крупных российских городов, можно разделить на производства, находящиеся в черте города и за его пределами, а также сегментировать по временному признаку – на помещения старой и современной постройки.
К настоящему времени на территории Нижнего Новгорода сформировалось около 15 производственных зон, включающих промышленные, строительные, транспортные предприятия. Промышленные зоны распределены неравномерно – основная часть находится в заречной части города.
На территориях промышленных зон города (Автозаводский район – набережная реки Ока – улица Юлиуса Фучика; Канавинский район – в районе улицы Кузбасской, Московского шоссе; Ленинский район – территория бывшего завода фрезерных станков на улице Памирской, район улиц Новикова – Прибоя и Удмурдской; Приокский район – вдоль улицы Ларина) после ремонта корпусов и реконструкции инженерных коммуникаций размещаются небольшие, реже средние производственные предприятия самых различных профилей: рядом с предприятиями пищевой промышленности могут располагаться производители металлоконструкций, мебели, упаковки и т.д.
Как правило, объекты производственной недвижимости представляют собой предприятия, построенные еще в советское время, на которых производство было остановлено, либо масштабы производства уменьшились, и собственник вынужденно продает часть пустующих площадей. В таких случаях объекты помимо производственных площадей еще включают складские и административно – бытовые площади.
При этом производственные и складские площади часто не имеют четкого профиля и могут использоваться как под производство, так и под склад, а административные площади продаются или сдаются в аренду как самостоятельные объекты.
Общая площадь производственно – складских площадей Нижнего Новгорода с учетом площадей промышленных предприятий оценивается на уровне 4,5 млн. кв. м. Около 83% из них расположено в заречной части города, где и сосредоточено большинство промышленных предприятий.
Сложность в оценке объема складских площадей создает тот факт, что не весь объем складов обращается на рынке – большая часть технических помещений используется их обладателями под собственные нужды.
По разным оценкам, общий объем нижегородского рынка по всем классам, включая склады низкого качества, составляет около 1 – 2 млн. кв. м.
Формирование современного складского рынка Нижегородской области в целом и города Нижнего Новгорода в частности, началось в середине 2000 годов. До этого времени все складские площади располагались в зданиях, оставшихся еще с советских времен.
Первый современный складской объект появился в регионе в 2005 году, когда логистический оператор «Алиди» завершил строительство первой очереди складского комплекса класса А площадью 14,1 тысяч кв. м на выезде из Нижнего Новгорода. Следующие площади появились в Нижнем Новгороде только через четыре года.
В 2009 году все та же группа «Алиди» запустила вторую очередь своего логистического комплекса площадью 21,9 тысяч кв. м, а компания Griffin Partners совместно с фондом прямых инвестиций Amstar ввели в эксплуатацию первую фазу Волжского индустриального парка общей площадью 32 тысячи кв. м, включая складские помещения.
Однако кризис и общий спад в экономике поставили многоточие в развитии складской недвижимости в регионе.
Напомним, что с 2007 года об интересе к строительству складских объектов в регионе заявляло около 15 российских и зарубежных компаний, среди которых – холдинговая компания «Логопром», итальянская Gulli&Co, московские «Центр сервис» и Hermitage Construchion & Managment, британские Taller Capital и фонд Raven Russia, холдинг «Агро – Белогорье» и ООО «Тезаурус – НН». Ряд проектов даже был одобрен региональным инвестсоветом, но большинство из них так и не получили реализации.
По сведениям министерства инвестиционной политики Нижегородской области в настоящее время в той или иной степени реализации находятся лишь проекты Gulli&Co, «Логопрома», «Центра сервиса», «Агро – Белогорье», нижегородских «Бона Фиде Логистик» и дистрибьютора бытовой химии «ИнтерХим».
Темпы реализации этих проектов, а также судьба остальных проектов неизвестны.
Однако в министерстве отмечают, что на сегодняшний день общая площадь земельных участков по проектам строительства логистических комплексов, одобренных инвестиционным советом Нижегородской области, составляет 701 000 кв. м. Как бы то ни было, с 2009 года в Нижегородской области не было введено в эксплуатацию ни одного качественного склада.
На сегодняшний день общая площадь качественных складских помещений на нижегородском рынке составляет 332 000 кв. м.
Доля качественных складских объектов (классы А и В) оцениваются примерно в 15 – 20% от общего объема предложения.
Причем основной объем предложения – около 70% объектов – сконцентрирован в Нижнем Новгороде и его городах – спутниках: Бор, Кстово, Богородск, Дзержинск и Арзамас.
В настоящее время в регионе работают всего несколько современных логистических комплексов:
«Волжский индустриальный парк» Griffin Partners площадью 64 тыс. кв. м (Нижегородская область, Кстовский район, 7 км от Нижнего Новгорода, трасса М7;
«Алиди» площадью 36 тыс. кв.м (Нижегородская область, Кстовский район, трасса М7 «Волга», 428-й км, перед поселком Ждановский, в районе ТЦ «Мега»);
складской комплекс группы «Каскад» – 25 тыс. кв. м в Сормовском районе города Нижнего Новгорода;
дистрибьюторский центр ООО «Сладкая жизнь» в Дзержинске, построенный местными ритейлерами для собственных нужд.
Существующий складской комплекс «Логопром Сормово» холдинговой компании «Логопром», расположенный в промзоне Сормовского района города Нижнего Новгорода (улица Коновалова, дом 6, площадь закрытых складов – 45 тыс. кв. м), которая позиционирует свою площадку как склад класса В, по мнению экспертов, по своим параметрам не удовлетворяет современным требованиям, поскольку это комплекс еще советской постройки.
Не стоит сбрасывать со счетов складские помещения более низких классов – бывшие овощные базы, оставшиеся от закрывшихся фабрик склады, цеха, переделанные под склады.
Далеко не всем нужны склады класса А или В, и сейчас многие предприятия сдают в аренду бывшие производственные площади – производство падает, оборудование продается и незадействованные корпуса используются под склады – это тенденция последних лет.
Активно сдают в аренду помещения под склады завод фрезерных станков (бывший ЗеФС), авиастроительный завод «Сокол», судостроительный завод «Красное Сормово», завод «Октябрь», Горьковский автозавод и другие. В большинстве своем малый бизнес не готов тратиться на складские помещения не то что премиум – класса, но и среднего уровня.
По мнению участников рынка, малый бизнес не идет в склады класса А еще и потому что минимальная единица измерения в них – 1500 кв. м, в то время как требуется не более 200 – 300 кв. м.
Однако чем больше будет расти спрос со стороны малого бизнеса, тем скорее появятся застройщики, которые будут предлагать меньшие площади.
Ценообразование производственной и складской недвижимости зависит от множества факторов, имеющих первостепенное значение в каждом отдельном случае для разного потребителя. Одни уделяют большее значение местоположению объекта, другие же трепетно относятся к качественному состоянию, третьи – наличию инженерной инфраструктуры.
Спецификой нижегородского рынка производственно – складской недвижимости является отсутствие четкой сегментации на чисто производственные и складские помещения (исключение – склады класса А) – в объявлениях часто указывается назначение объекта как «под производство, склад» и гораздо реже – только под «склад» или «производство».
В связи с вышеизложенным, был проанализирован рынок производственно – складской недвижимости города Нижнего Новгорода в целом и Автозаводского района, в частности.
На рынке производственно – складской недвижимости в октябре 2013 года преобладали объекты, расположенные заречной части города, – на их долю в общем объеме предложения объектов, выставленных на продажу, приходилось 69%.
Как видно из приведенной ниже диаграммы, на долю Канавинского и Ленинского районов приходится почти одинаковый объем предложения производственно – складской недвижимости – 19% и 18%, соответственно, наименьшая доля – у Советского района (5%), на долю Автозаводского района приходится чуть больше – 7% от общего объема предложения.
Средняя цена предложения производственно – складской недвижимости в октябре 2013 года в целом по городу Нижнему Новгороду составила 32 198 рублей за один квадратный метр, медианное значение – 24 416 руб./кв. м.
Соотношение предложений в аренду и на продажу на рынке производственно – складской недвижимости города Нижнего Новгорода в октябре текущего года было почти поровну – 53% в общем объеме приходилось на объекты, выставленные на продажу, 48% – в аренду.
На рынке аренды производственно – складской недвижимости в октябре 2013 года также преобладали объекты, расположенные заречной части города, – на их долю в общем объеме предложения объектов, выставленных в аренду, приходилось 60%.
При этом наибольшее число предложений в аренду в отличие от продажи пришлось на Приокский район (22%), количество объектов, выставленных в аренду в Автозаводском районе, составило 6% –наименьшая доля в общем объеме предложений, в Ленинском и Московском районах – объем предложений был одинаков – по 9%.
Среднее арифметическое значение арендной ставки в целом по городу в октябре текущего года составило 252 руб./кв. м в месяц, медианное значение – 248 рублей за один кв. м в месяц.
В верней части города складов меньше, поэтому и цены на аренду выше (281 руб./кв. м в месяц), чем в нижней (246 руб.кв. м в месяц).
Уменьшается или увеличивается арендная ставка по мере увеличение/уменьшения объема помещения, ухудшения или улучшения качества помещения и наличия оказываемых дополнительных услуг арендатору, уровня офисов при них. Также заметно изменяется стоимость по мере приближения объекта к транспортным потокам или оживленным центрам.
Разброс ставок аренды связан, также с тем, что одни арендодатели включают в стоимость коммунальные расходы, чтобы не обременять арендатора лишними расчетами, другие же определяют арендную ставку в чистом виде, предлагая арендатору отдельно оплачивать коммунальные услуги по факту выставления счетов соответствующими организациями.
В рынке аренды складов присутствует еще формат складирования под открытым небом или, как называют на профессиональном языке этот вид склада – на открытой площадке.
Данный тип складов является самым дешевым, так как не требует каких – либо затрат на возведение стен и перекрытий, имея в своем арсенале лишь твердое покрытие в виде пола – стяжка, асфальт, иногда просто уплотненная земля. Такой склад и содержать практически не нужно. Стоимость аренды открытых площадок составляет от 50 до 100 руб./кв. м в месяц.
Анализируя структуру предложения в целом по коммерческой недвижимости в городе Нижнем Новгороде, можно отметить, что на рынке коммерческой недвижимости доминирует аренда и продажа офисной недвижимости, совокупная доля в общем объеме предложения которой составляет 54%, на торговую недвижимость приходится 34%.
В торговле наиболее востребованы площади под продовольственные магазины и аптеки.

Анализ рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода, ноябрь 2013 года

Источник: www.soveto.ru